베트남 국회는 2024년 1월 18일 토지법 개정안을 통과시켰고, 개정 토지법은 2025년 1월 1일부터 시행될 예정이었습니다(No.31/2024/QH15)(이하 "개정 토지법"). 다만, 베트남 정부는 개정 토지법 시행시기를 2024년 8월 1일로 앞당기는 내용의 토지법 제252조 개정 제안을 국회에 제출했고 베트남 국회는 2024년 6월 28일 정부 제안과 같이 개정 토지법의 시행시기를 2024년 8월 1일로 앞당기는 결의를 하였습니다. 나아가 베트남 국회는 같은 날 개정 토지법뿐만 아니라 개정 주택법과 개정 부동산사업법도 동일하게 2024년 8월 1일부터 시행될 수 있도록 결의하여 상호 관련된 법령의 통일적인 적용이 이루어지도록 하였습니다.

개정 토지법에서 주의 깊게 살펴보아야 할 몇 가지 변경사항을 가져와 봤습니다.

연납 방식의 토지임대료 지급 원칙

개정 토지법은 일시납 방식으로 토지임대료를 납부할 수 있는 경우를 아래와 같이 제한함으로써, 토지임대료는 원칙적으로 연납 방식으로 지급한다는 점을 명시하였습니다. 이는 일시납 방식의 토지임대료 방식이 장기적인 관점에서 토지임차인에 대한 일종의 혜택일 수 있고 국가 재정에 부정적인 영향을 미칠 수 있다는 점을 고려한 것으로 보입니다.

• • 농업, 임업, 수산업 및 염전업 투자프로젝트 토지
• • 산업공단, 산업클러스터 및 첨단산업단지 내 토지, 산업공단 내 근로자주택 토지, 상업적 목적과 결합된 공공 토지, 관광 및 오피스를 위한 상업 목적 또는 서비스 목적 토지
• • 주택법에 따른 사회주택 개발 목적 토지

물론 일시납 방식으로 토지임대료를 납부할 수 있는 토지임차인도 선택적으로 연납 방식으로 토지임대료를 납부하는 것이 현행 토지법과 같이 계속 가능하며, 한편 기존 토지임차인이 기 체결된 토지임대계약에 따라 토지임대료를 이미 일시납한 경우라면, 동 일시납 방식의 토지임대계약은 개정 토지법 시행 이후에도 그대로 유효하게 존속됩니다.

토지가격 공시제도 변경

개정 토지법은 베트남 중앙 정부가 작성하여 공시하고 안내하던 기존 ‘토지가격체계’ 방식을 폐지하고 2026년 1월 1일부터는 매년 성급 인민위원회에서 초안을 마련한 후 성급 인민의회의 승인 을 받아 공시하는 '토지가격표' 방식으로 변경하였습니다. 현행 토지법의 토지가격체계는 중앙 정부가 지역 현실을 충분히 반영하지 못한 채 토지 유형과 지역에 따라 지가의 상한과 하한 등을 규정하면서 시장가격 또는 변동하는 경제상황을 반영하지 못하거나 헌법상 정당 보상에 대한 제약 요소로 인식되어 왔습니다.

성급 인민위원회는 국가의 세부 Master Plan 변경, 토지용도 변경, 토지사용기간 연장, 토지 임대 및 할당 변경 결정의 경우 해당 결정 시점으로부터 180일 이내에 구체적인 토지가격 결정문을 발행해야 합니다.

그리고 개정 토지법은 토지의 용도변경 시점 또는 토지임대를 결정한 시점부터 5년간 안정적으로 유지하도록 규정하고 있습니다. 한편 개정 토지법은 인상되는 토지임대료가 정부 결정 조정 비율인 직전 5년 간의 총 연간 소비자물가지수를 초과하지 못하도록 규정하여 인상 한도를 정하고 있습니다.

외국투자기업의 정의 및 토지사용권의 양도

개정 토지법은 외국투자기업에 대한 정의 조항을 신설하여 외국투자기업에 해당하는지 여부는 투자법의 정의 규정에 따르도록 하고 있습니다. 현행 투자법은 외국인 투자자가 사원으로 있는 유한책임회사 또는 주주로 있는 주식회사를 외국투자기업으로 정의하고 있고 외국인 투자자의 지분율이 일정 비율 이하인 경우에는 베트남 회사와 동일한 투자조건을 부여하도록 하는 규정을 두고 있습니다. 이러한 개정은 외국인 투자자의 비율이 조금이라도 있으면 토지에 관한 권리가 제약이 되던 현행 토지법의 문제점을 개선하고자 하는 것으로 보이는데, 실제 개정 토지법의 외국투자기업에 대한 해석과 적용에 대해서는 베트남 정부의 추가적인 가이드가 필요할 것으로 생각합니다.

한편 현행 토지법은 외국투자기업이 연납 방식으로 토지를 임차하는 경우 공장 등 토지 부착 자산을 매각할 수 있는 권리만을 인정하고 토지에 대한 이전 권리는 부인하고 있었습니다. 그러나 개정 토지법은 연납 방식의 외국투자기업인 토지임차인에게 토지 부착 자산을 매각할 수 있는 권리뿐만 아니라 토지임대계약에 따른 토지임차인의 권리를 매각할 수 있다는 점을 명확히 하였습니다. 이에 따라 연납 방식의 토지임차인도 공단사업자의 개입 없이 자유롭게 토지와 공단을 이전할 수 있도록 하여 지가 상승에 따른 이익을 향유할 수 있는 근거가 될 수 있을 것으로 보입니다.

토지저당권자의 범위 확대

개정 토지법은 베트남에서 허가받은 은행 등 신용기관뿐만 아니라 경제조직이나 개인에게도 토지사용권과 토지 부착 자산을 담보로 제공받고 대여를 할 수 있도록 하는 규정을 명확히 함으로써 일반 기업이나 개인도 토지사용권 등을 담보로 제공받고 대여를 하는 것이 가능하게 되었습니다. 이는 향후 베트남 내 민간 기업과 개인들 사이에서도 각종 토지저당권을 매개로 하는 금융 거래가 폭발적으로 늘어나게 되는 계기가 될 수도 있을 것으로 생각합니다.

다만 외국계 기업의 경우에는 베트남에서 허가 받은 은행 등 신용기관에게만 토지사용권과 토지부착 자산을 담보로 제공하도록 하는 현행 규정을 그대로 유지하고 있습니다. 또한 외국계 은행을 비롯한 외국인이 담보권자가 되지 못하는 점도 기존과 같습니다.

상사 중재를 통한 분쟁해결 확대

현행 토지법은 토지와 관련된 분쟁은 베트남 법원의 전속 관할로 정하고 있기 때문에 당사자들의 의사에 따라 토지와 관련된 분쟁에 대해 법원의 관할을 배제하고 상사 중재를 통한 분쟁을 해결할 방법이 없었습니다. 그런데 개정 토지법은 토지와 관련한 상행위에 따른 분쟁은 베트남 국내 중재를 통해서 분쟁을 해결하는 방안을 규정하고 있습니다.

베트남 국내 중재에 대해서는 향후 명확한 해석이나 기준이 필요할 수 있는데, 현재는 대체적으로 VIAC 등 베트남 중재기관에 의한 분쟁뿐만 아니라 외국 중재기관이 베트남에서 진행한 중재도 베트남 국내 중재로 해석하는 것으로 이해됩니다.